En este artículo, analizo y comparo las recientes medidas propuestas, por el Partido Popular (PP) y por el Gobierno de Pedro Sánchez, para abordar el problema de la escasez y los altos precios de la vivienda, tanto en el mercado de alquiler como en el de compraventa. La vivienda es una de las principales preocupaciones sociales en el país y las políticas adoptadas podrían tener un impacto significativo en la calidad de vida de los ciudadanos y en el desarrollo económico.
Contexto actual del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario español enfrenta una situación compleja: los precios de la vivienda han aumentado considerablemente en los últimos años, especialmente en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia. El precio medio del alquiler supera el 30% de los ingresos de muchos hogares. La adquisición de una vivienda es inalcanzable para una gran parte de la población joven y de clase media. Además, la oferta de vivienda asequible es insuficiente, agravando la situación.
Propuestas del Partido Popular
El Partido Popular ha presentado una serie de medidas centradas en incentivar la oferta y reducir la regulación del mercado. Entre las más destacadas se encuentran:
- Incentivos fiscales para propietarios: El PP propone aumentar las deducciones fiscales para los propietarios que alquilen sus viviendas a precios asequibles. Esta medida busca fomentar la salida al mercado de viviendas vacías y aumentar la oferta disponible. No se ha aclarado cuánto y cómo.
- Simplificación de la regulación urbanística: El partido aboga por reducir la burocracia en los procesos de construcción y promoción de vivienda, facilitando la edificación de nuevos proyectos inmobiliarios y la rehabilitación de inmuebles. Buena idea, pero tampoco se concreta qué trámites se reducirían y cómo.
- Colaboración público-privada: Plantean promover acuerdos entre administraciones y empresas privadas para construir vivienda asequible en suelo público, compartiendo los costos y riesgos. A nadie se le escapa que la construcción privada es mucho más ágil y rápida que la pública, con lo que parece una buena medida, que también se debería desarrollar.
- Movilización de suelo: El PP apuesta por liberar más suelo para la construcción de viviendas, especialmente en las periferias urbanas, como una forma de aumentar la oferta y contener los precios. Parece lógico, tanto para promover la iniciativa privada como para la pública.
- Promoción de la vivienda en propiedad: Se pretende fomentar la adquisición de vivienda mediante ayudas a la entrada y condiciones hipotecarias favorables para jóvenes y familias. Se debe concretar el cómo y cuánto.
Propuestas del Gobierno
El Gobierno de Sánchez (PSOE + Podemos) prefiere un enfoque intervencionista, con énfasis en la regulación y en la protección de los inquilinos, penalizando, en muchos casos, a los propietarios. Entre las medidas más relevantes se incluyen:
- Control de los precios del alquiler: Se quiere impulsar una ley que permita a las comunidades autónomas y ayuntamientos establecer límites a los precios del alquiler en zonas tensionadas. Se busca proteger a los inquilinos de aumentos abusivos. Habría que ver cómo podría obligar a su cumplimiento a las comunidades autónomas y ayuntamientos y es algo que perjudica claramente a los propietarios (grandes o pequeños).
- Fomento del alquiler social: El Gobierno planea aumentar el parque de vivienda pública mediante la construcción directa y la adquisición de inmuebles para destinarlos al alquiler social. Es algo que ya prometió Sanchez (en mayo de 2024 hizo su última promesa: 184.000 pisos asequibles, de los que no hay noticias) y que, tras 7 años en el Gobierno, vuelve a prometer. La realidad es que el Gobierno no consigue aumentar el parque de viviendas públicas y que no lo puede controlar al estar (por más que le pese a Sánchez, las competencias para la construcción de viviendas protegidas son de las comunidades autónomas. Parece, por tanto, una cortina de humo.
- Impuestos a viviendas vacías: Se contempla gravar a los grandes propietarios y bancos que mantengan viviendas vacías, con el objetivo de forzar su puesta en el mercado. No parece una mala medida, siempre y cuando no se extienda a los pequeños propietarios.
- Subsidios para el alquiler: Ayudas económicas directas para jóvenes y personas con ingresos bajos, que les permitan acceder a viviendas en alquiler. Buena medida, que debe darse a trabajadores, no a subsidiados que no quieran trabajar.
- Rehabilitación y eficiencia energética: Como parte de los fondos europeos, el Gobierno destinará inversiones significativas para la renovación de edificios, mejorando la sostenibilidad y reduciendo los costos de energía para los residentes. No parece que vaya a afectar significativamente a la oferta de vivienda.
- Tratamiento a los inversores extranjeros no comunitarios: El Gobierno pretende que estas adquisiciones estén sujetas a regulaciones más estrictas, con el objetivo de evitar la especulación y garantizar que las viviendas se destinen al uso residencial en lugar de fines puramente lucrativos. Se pretenden limitar ciertos beneficios fiscales para estos inversores, si no contribuyen a la generación de oferta de vivienda asequible. Está provocando incertidumbre en algunos países no comunitarios (como el Reino Unido). No queda claro cómo se aplicaría, pero parece otra medida que no soluciona los problemas de vivienda social, al centrarse estas inversiones en un mercado diferente al de las viviendas de menor coste.
Comparación de enfoques
La principal diferencia entre las propuestas del PP y del Gobierno radica en el grado de intervención estatal en el mercado. Mientras que el Partido Popular apuesta por soluciones basadas en el libre mercado y la colaboración con el sector privado, el Gobierno prioriza el control del Estado y la inversión pública directa.
Regulación vs. Incentivos: El Gobierno de Sánchez apuesta por controles de precios y medidas coercitivas como los impuestos a viviendas vacías, mientras que el PP propone incentivos fiscales y menos regulación para estimular la oferta.
Propiedad vs. Alquiler: Aunque ambos reconocen la importancia de ambas modalidades, el PP pone énfasis en la promoción de la propiedad, mientras que el Gobierno centra sus esfuerzos en el alquiler asequible.
Colaboración público-privada: Aunque ambas partes coinciden en la necesidad de colaboración, el PP la prioriza como su principal estrategia, mientras que el Gobierno prefiere liderar las iniciativas a través del sector público.
Medidas fiscales: Las propuestas del PP se centran en reducir la carga fiscal para propietarios y promotores, mientras que el Gobierno busca incrementar los impuestos sobre grandes propietarios y viviendas vacías.
Inversores extranjeros: Mientras el Gobierno pretende poner límites y regulaciones específicas para inversores extranjeros no comunitarios, el PP no ha planteado medidas concretas en este sentido, priorizando un enfoque que fomente la llegada de inversores para dinamizar el mercado.
Impacto potencial de las medidas
Los resultados de estas políticas dependerán de cómo se implementen y de las condiciones específicas del mercado en cada región. Las medidas del PP podrían incentivar la inversión privada y aumentar la oferta a medio plazo, pero existe el riesgo de que no garanticen una reducción significativa de los precios. Por otro lado, las medidas del Gobierno de Sánchez podrían ofrecer resultados más rápidos en la protección a los inquilinos, pero desincentivarían a los inversores, con la consiguiente reducción de la oferta a medio y largo plazo.
Conclusión
Un enfoque equilibrado que combine incentivos al mercado con garantías sociales podría ser la clave para abordar este problema de manera efectiva. La vivienda es un derecho fundamental, y encontrar soluciones que respeten la libertad, el mercado y a los propietarios e inquilinos debería ser una prioridad para todos los actores políticos y sociales. El Gobierno (el actual o cualquier otro futuro) debe dejar de priorizar la recaudación de impuestos en este tema. Si se rebajase/eliminase el iva en la adquisición de la primera vivienda, se eliminase el ITP o se incentivase (con reducción de impuestos) a los propietarios que alquilen a precios bajos, etc., el tema de la vivienda mejoraría mucho. Entre intervencionismo y mercado, la elección debería ser un término medio: la libertad y el mercado, con incentivos que incrementen la oferta (que conlleva la bajada de precios: a mayor oferta, menor precio) de vivienda para alquiler y con promociones público-privadas (con viviendas VPO), que serían más rápidas y eficientes que las públicas.
