El endurecimiento fiscal en 2026 incrementa la plusvalía municipal hasta un 40% para muchos propietarios, afectando gravemente a quienes venden sus viviendas tras años de tenencia, sin considerar beneficios reales, y penalizando la movilidad residencial.
El nuevo endurecimiento fiscal sobre la vivienda en 2026 dispara la plusvalía municipal, con subidas de hasta un 40% para muchos propietarios.
El Gobierno ha dado un nuevo paso en el endurecimiento fiscal sobre la vivienda con la actualización de los coeficientes de la plusvalía municipal que han entrado en vigor en 2026. Aunque se presenta como un ajuste técnico, la realidad es que el cambio supone un auténtico “catastrazo” para miles de propietarios, con subidas que en muchos casos alcanzan el 30% y el 40% en el impuesto que se paga al vender una vivienda.
La plusvalía municipal grava el supuesto incremento de valor del suelo urbano desde la compra hasta la venta del inmueble. No se calcula sobre el precio de mercado, sino sobre el valor catastral del suelo, al que se aplica un coeficiente que depende de los años de tenencia y, posteriormente, el tipo impositivo que fija cada ayuntamiento, que puede llegar hasta el 30%. Es evidente que si el coeficiente sube (como es el caso), el impuesto se dispara, incluso aunque el propietario apenas haya obtenido beneficio real con la venta.
Un nuevo golpe al contribuyente/obligado fiscal (como nos llama el fisco)
En el año 2026, los nuevos coeficientes máximos elevan de forma significativa la base imponible en los tramos de tenencia más habituales del mercado inmobiliario español. En especial, se concentran las subidas en las viviendas vendidas entre los siete y los quince años desde su adquisición, un rango muy común entre familias que cambian de casa por necesidades laborales, familiares o económicas.
En algunos de esos tramos, el coeficiente máximo ha aumentado más de un 35% respecto al que estaba vigente hasta finales de 2025. Veamos un ejemplo: Una vivienda con un valor catastral del suelo de 100.000 euros, vendida tras nueve años de su adquisición, tributaba hasta ahora con un coeficiente aproximado del 0,15. La base imponible se situaba así en 15.000 euros y, aplicando un tipo municipal del 30%, la plusvalía ascendía a 4.500 euros. Pero con los nuevos coeficientes, el mismo inmueble pasa a aplicar un coeficiente cercano al 0,21. La base imponible sube hasta los 21.000 euros y el impuesto se eleva hasta los 6.300 euros. En resumen, una subida de 1.800 euros por la misma operación (un incremento del 40%).
Este efecto se repite, con mayor o menor intensidad, en la mayoría de transmisiones realizadas antes de los quince años. Es decir, el grueso del mercado. Solo a partir de los diecisiete años de tenencia los coeficientes se reducen ligeramente, con descensos de hasta el 12,5%. Un alivio (el ligero descenso en el último tramo referido) que sirve para que el Gobierno pueda justificar que algunos se benefician, pero que esconde una nueva subida de impuestos.
Regresivo y sin distinciones
El Gobierno se justifica diciendo que es una medida contra la especulación inmobiliaria. Aunque queda claro que el nuevo diseño no distingue entre grandes inversores y pequeños propietarios. Una familia que vende su vivienda habitual tras diez o doce años soportará una subida fiscal muy superior a la de quien ha mantenido un inmueble durante décadas. El mensaje, diga lo que diga el Gobierno, es claro: penalizar la movilidad residencial y exprimir, una vez más, al contribuyente medio.
Las cargas sobre la vivienda son múltiples: A la plusvalía municipal se le suma el impuesto estatal sobre la ganancia patrimonial, que en el IRPF grava los beneficios de la venta con tipos que van del 19% al 26%. Vender una vivienda se convierte en una operación cada vez más costosa, incluso cuando no ha habido una revalorización real significativa.
Queda claro que la actualización de la plusvalía municipal no es un simple ajuste técnico ni una corrección menor. Es un nuevo “catastrazo” encubierto que incrementa de forma sustancial la presión fiscal sobre la venta de vivienda, castiga a los propietarios que venden en plazos normales y añade más rigidez a un mercado ya tensionado. Todo ello agravado por la forma de aprobarlo: por decreto y sin presupuestos. Se confirma que la vivienda sigue siendo uno de los principales cajeros automáticos del Estado y de los Ayuntamientos.
