La cancelación registral de hipoteca es un trámite importante para evitar complicaciones futuras.
La cancelación registral de una hipoteca, aunque no es obligatoria, es recomendable para evitar complicaciones futuras. Requiere un certificado de saldo cero y otros documentos, y puede realizarse de forma telemática.
Uno de los documentos más habituales en la Notaría es la cancelación registral de una hipoteca. Se trata de un trámite que genera muchas dudas.
A pesar de haber pagado la totalidad del préstamo o crédito que en su día te concedió el banco, la hipoteca continuará figurando en el Registro de la Propiedad.
Dos tipos de cancelaciones:
Cancelación administrativa o económica de la hipoteca, que supone haber satisfecho el capital e intereses del préstamo o crédito hipotecario.
La cancelación registral de la hipoteca, que supone que en el Registro de la Propiedad la finca aparezca como libre de la carga hipotecaria.
Para llevar a cabo la cancelación registral de hipoteca, además de pagar toda la deuda (tanto el principal como los intereses), debes realizar un trámite más.
Un trámite que no es obligatorio, pero si aconsejable una vez que hayas acabado de pagar el préstamo o crédito hipotecario.
Hacerlo te puede ahorrar muchas complicaciones en el futuro, tanto a ti como, en su caso, a las personas que adquieran la finca.
Documentación necesaria para la cancelación registral:
Pasos a seguir para la tramitación
El primer paso, tal y como antes he indicado, es solicitar el certificado de deuda cero a tu entidad bancaria.
Una vez que te lo hayan entregado podrás acudir a la notaría para que prepare la escritura de cancelación de hipoteca. La escritura debe ser firmada por la entidad bancaria. Por lo tanto, no será necesario que el cliente (titular del préstamo o crédito) acuda a la Notaría a firmar la escritura. En su lugar, el Notario se pondrá en contacto con el banco para que un representante o apoderado acuda a firmarla. Como hemos anteriormente, para la firma de la escritura también será necesario facilitar una nota simple actualizada de la finca. No obstante, es posible solicitar a la notaría que sea esta quien se encargue de solicitarla directamente al Registro de la Propiedad correspondiente. De igual forma, será en este momento cuando debas decidir si prefieres realizar tú mismo los trámites posteriores a la firma de la escritura de cancelación de hipoteca o delegarlos al Notario autorizante. En el segundo caso, no deberás realizar ningún otro trámite por tu cuenta, más que firmar el documento de autorización de la gestión y provisión de fondos. Sin embargo, en caso de que decidas realizar el resto de trámites por tu cuenta, aún será necesario llevar a cabo una serie de gestiones:
Liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En la mayoría de las autonomías, la escritura de cancelación de hipoteca, aunque está sujeta a este impuesto, está exenta de su pago. Que esté exenta no implica que no deba realizarse ningún trámite ante la Agencia Tributaria. Deberá rellenarse y presentarse el formulario conocido como modelo 600 en el que deberán incluirse una serie de datos relativos al comprador, al vendedor y a la finca.
Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Para ello, deberás acudir al Registro de la Propiedad en el que se halla inscrita la finca junto con la autoliquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y copia auténtica de la escritura de cancelación de hipoteca para solicitar que se proceda a su inscripción. Habrá que abonar los aranceles del Registro de la Propiedad. Una vez que el Registrador verifique que toda la información y documentación es correcta procederá a la cancelación registral de la hipoteca y te avisarán para que acudas a retirar la escritura en la que constará la anotación de dicha cancelación y, además, te entregarán nota simple donde constará que tu finca está libre de la carga hipotecaria.
¿Cuánto cuesta tramitar la cancelación de hipoteca?
Hay tres tipos de gastos, de los cuales los dos primeros son obligatorios:
Los derivados del otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca. El importe de los honorarios notariales está regulado mediante el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, que ha sido objeto de modificaciones en múltiples ocasiones y el importe del arancel varía en función de distintas circunstancias (la principal es el importe del préstamo o crédito).
Los derivados de la inscripción de la escritura de cancelación de hipoteca en el Registro de la Propiedad competente. Este importe también está sujeto a arancel y variará en función de diferentes circunstancias.
Los derivados del encargo de la tramitación de la cancelación de hipoteca a un tercero, como una gestoría o el Notario. Dentro de estos trámites se suele incluir la liquidación y presentación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los de inscripción de la escritura de cancelación de hipoteca en el Registro de la Propiedad.
¿Quién paga los gastos?
Tal y como ha señalado el Tribunal Supremo en diversas sentencias, será el deudor y titular de la hipoteca el que deba asumir los gastos derivados de la escritura de cancelación y de inscripción de esta en el Registro.
Aunque, en ningún caso las entidades bancarias podrán cobrar comisión por emitir el certificado de deuda cero ni por el desplazamiento de un apoderado a la notaría para la firma de la escritura de cancelación, salvo que encargues directamente al banco la tramitación.
¿Cuánto tarda la cancelación registral de hipoteca?
Como hemos visto hay diferentes factores que entran en juego (obtención del certificado de saldo cero, firma de la escritura por el apoderado del banco, liquidación de impuesto, inscripción en el Registro?) y pueden hacer que la cancelación de hipoteca tarde más o menos tiempo.
¿Es posible cancelar online?
Hoy en día es posible realizar todos los trámites relativos a la cancelación de hipoteca de forma totalmente telemática, sobre todo, a raíz de la entrada en vigor de la ley 11/2023, de 8 de mayo, que permite firmar la escritura de cancelación de hipoteca de forma electrónica.
De este modo, ni siquiera será necesario que el apoderado del banco se desplace físicamente a la Notaría para la firma de la escritura.
De igual modo será posible realizar el resto de trámites ante el Registro de la Propiedad y la Agencia Tributaria de forma telemática.
Para preparar la escritura de cancelación de hipoteca podrás escoger la notaría que desees, incluso aunque no esté situada en la misma localidad en la que vives o en la que se encuentra la finca.
¿Qué sucede si no cancelo la hipoteca en el Registro?
La ley no obliga a cancelar registralmente la hipoteca. Muchas personas se plantean la posibilidad de no realizar este trámite una vez que han terminado de amortizar la deuda, pero que no sea obligatorio no significa que no tenga consecuencias.
El trámite de cancelación de hipoteca es un requisito obligatorio que debes realizar para, más adelante, poder formalizar determinados negocios jurídicos.
La cancelación es necesaria para poder vender la finca, si contratas una nueva hipoteca con mejores condiciones que la que tenías antes o si quieres rehipotecar tu casa.
En el caso que quieras donarla o continúe el inmueble en tu caudal relicto cuando fallezcas, y la hipoteca continúa como carga en el Registro de la Propiedad durante muchos años, tus donatarios o herederos pueden tener dificultades para conseguir el certificado de saldo cero en el supuesto, tan habitual en los últimos años, que la entidad bancaria se fusione o sea absorbida por otra.
Cancelación de hipoteca por caducidad
Existe un proceso alternativo (que resulta del art. 82 de la Ley Hipotecaria) para cancelar registralmente la hipoteca, al que solo podrás acudir cuando haya transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria.
Si han pasado al menos 21 años desde que debió haberse pagado la última cuota del préstamo hipotecario sin que el banco hubiera ejercitado la acción hipotecaria.
En ese caso podrías presentar una instancia al Registro de la Propiedad solicitando la cancelación de la hipoteca por el motivo mencionado. Sólo sería necesario que esta instancia incluyera tu firma legitimada por Notario.
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