Imagen de una ventana que ofrece una vista al río y edificios en el fondo.
El tratamiento fiscal de las viviendas no alquiladas en España depende principalmente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para residentes fiscales, y se centra en el régimen de imputación de rentas inmobiliarias.
Las viviendas no alquiladas generan una imputación de rentas inmobiliarias si cumplen estos requisitos principales:
Se trata de inmuebles urbanos (o rústicos con construcciones no esenciales para actividades agrícolas, forestales o ganaderas).
No están arrendados ni subarrendados, ni generan rendimientos de capital inmobiliario.
No están afectos a actividades económicas.
No constituyen la vivienda habitual del contribuyente (incluyendo hasta dos plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda).
No son solares no edificados, inmuebles en construcción o propiedades no utilizables por razones urbanísticas.
Excepciones importantes:
La vivienda habitual está exenta de imputación.
No se imputan rentas por derechos de uso de plazas de garaje para residentes (si no constituyen un derecho real).
En casos de multipropiedad o alojamiento por tiempo compartido, solo se imputa si el período de aprovechamiento anual supera las dos semanas.
Los propietarios de inmuebles que los tengan a su disposición total o parcialmente durante el año.
Usufructuarios o titulares de derechos reales de uso o disfrute (ellos declaran la renta imputada en la misma cuantía que correspondería al propietario, quien no declara nada en este caso).
Titulares de derechos de alojamiento por tiempo compartido (según la duración del período).
En caso de cotitularidad, cada uno declara proporcionalmente a su porcentaje de propiedad.
Esto aplica a residentes fiscales en España. Para no residentes, el tratamiento es similar, pero bajo el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), con tipos fijos (19% para UE/EEE o 24% para otros).
La imputación se calcula como un porcentaje del valor catastral del inmueble (el que figura en el recibo del IBI), sin posibilidad de deducir gastos. Se integra en la base imponible general del IRPF y se grava según la escala progresiva del impuesto (del 19% al 47%, dependiendo de los ingresos totales).
Porcentaje general: 2% del valor catastral.
Porcentaje reducido (1,1%):
Si el valor catastral ha sido revisado, modificado o determinado a partir del 1 de enero de 2012 (aplicable para los períodos impositivos 2023, 2024 y 2025; para 2026, podría mantenerse similar pendiente de actualizaciones).
Para inmuebles sin valor catastral notificado al 31 de diciembre, se aplica sobre el 50% del mayor valor entre el precio de adquisición o el valor comprobado por la Administración para otros tributos.
Casos especiales y prorrateo:
Si el inmueble solo ha estado a disposición del titular parte del año (por ejemplo, por venta o inicio de alquiler), se prorratea por días.
En titularidad compartida o usufructo, se imputa proporcionalmente.
Para multipropiedad: Se prorratea el valor catastral por la duración anual del aprovechamiento; si es inferior a dos semanas, no se imputa.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Las viviendas vacías pueden estar sujetas a recargos municipales (hasta el 50-150% en algunos ayuntamientos, como en zonas tensionadas), pero esto varía por localidad y no es un impuesto estatal.
Impuesto sobre el Patrimonio: La vivienda habitual está exenta hasta 300.000 €. Las no habituales y no alquiladas se incluyen en la base imponible, con tipos del 0,2% al 3,5% según el valor y la comunidad autónoma.
Novedades recientes: Hay propuestas legislativas (como la de mayo de 2025) para gravar más las viviendas vacías o incentivar el alquiler con deducciones, pero a febrero de 2026, no han entrado en vigor de forma general. Por ejemplo, se debate un recargo en el IRPF para grandes tenedores o propiedades desocupadas, pero el tratamiento base sigue siendo la imputación.
La Dirección General de Tributos (DGT), órgano directivo del Ministerio de Hacienda, aclara que las personas que cedan una vivienda, como una segunda residencia o un inmueble vacacional, a un familiar sin cobrarle ninguna renta deberán tributar aun así en el IRPF.
La DGT ha aclarado que, si la cesión es totalmente gratuita, a efectos prácticos es igual que si la vivienda estuviera vacía. Es decir, se entiende que el contribuyente tiene un bien susceptible de generar beneficios y por ello se le aplica la imputación de rentas.
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